konut ekspertizi hakkında

almak için baktığım bir konut var. bahçeli dublex
ekspertize sokacağım ama 2 türlü ihtimal var arkadaşlar.
konut değeri zaten o bölgede 230-260 bin civarı.
krediler genelde 200 bin civarı çıkıyor kullanılan evlere.
bulduğum camları kırık. kapısı kırık, tahminen 10 yıldır kullanılmayan bir ev için ekspere gittiğimiz vakit. bu bölgenin tadilat yapıldıktan sonraki fiyatını göz önünde bulundurup değermi biçer. yoksa. bu ev harabe deyip krediyi hiçmi onaylamaz.yada masrafını göze alıp düşükmü tutar?
eksperin aynı tip iki evde harabe olana bakış açıs nedir? bilen eden. sektörde olan. başına gelen varmıdır?

700 tl eksperi göze alıcam her türlü muhtemelen ama önce bi danışayım dedim.

Soyle soyleyim eksperin eve ugrayacagi zaman ev sahibi veya emlakcidan haber alip eksperle gorusmenizde fayda var. Biz bu sekilde halletmistik bir isimizi.

önceden bankaların eksperleri belli oluyordu ve bu şekilde istedikleri kadar değer biçip kredi çıkarabiliyorlardı. artık sadece eksperin geleceği şirket belli kendisi belli değil o yüzden eksper geldiğinde orada olursanız tatlı dil ile halledebilirsiniz.

çok yakın bir arkadaşım sigorta experi. Gayrimenkul değerlendirme uzmanı; İstanbul kozyatağında bir firmada faal olarak çalışıyor. Bana nasıl değerlendirme yaptığını geçtiğimiz Cumartesi günü anlattı. Evin içi expertise kalmış;arkadaşım ben çok bakmıyorum diyor. Fark nolur dedim en fazla 5-7 lira oynar dedi. Çok inceleyen expertler bakar dedi.

N.Ş.A. experler o an satılsa kaç para edeceğini belirler. Banka kredilendirme yaparken o taşınmazın değirinin ilerleyen dönemde ne olacağı / nasıl değer kazanacağı ile ilgilenmez.

Tabiri caizse o an bozdursa kaç paa eder? ona bakar

Daha önce meslekte tecrübem olmasına istinaden konuşuyorum. Evin o anlık durumu ne ise exper ona göre değer belirler. Müstakil ev ise hem arsa bedeli hemde evin durumuna göre ev bedeli eklenir üstüne rakam belirlenir. Eğer prosedürde ters bir durum yoksa kredi vermemezlik gibi birşey söz konusu olmaz. Ama kimse tadilattan sonraki fiyatı yazmaz kolay kolay.

Eksper fotoğraflamak zorunda, yani o anki durumu neyse ona göre çıkartır ederini. Çok farketmez ama %10 ya keser ya kesmez.

eksperlerin ilk baktıkları şey ev plana uygun mu ?

misalen belediye'den planı alıyorlar dairenin ; siz evde plan harici değişiklik yapıp plan tadili yapmadığınızda kredi çıkmıyor o eve.
eve gelip ellerinde bir lazer metre mi ne o cihazın adı iki duvara da gönderiyor orda ki tüm metrekareleri rapora yazıyor ben alırken böyle yaptı en azından.

hani belediye 80 metrekare gözüküp 150 metrekare olan evler var ya onlara bu işlemi uyguluyorlar.
yapım yılı çok eski olanlarda belediyeler onaylayıp göndermiş, yeni yapılarda böyle bir sıkıntı olmuyormuş.

eksper evin kaç metrekare olduğunu değerini belirlemek için ölçer, planla vs işi yoktur. İskan varmı diye bakar, ne kadar tamamlanmış diye bakar, inşaat halindeyse yapı ruhsatını alır koyar raporuna bitmişse tapu fotokopisini. Genelde ederinin altında değer biçerler, biçtikleri değerinde %75ine kadar kredi çıkar.

Alıntı:

---

huseyinturk Nickli Üyeden Alıntı

eksper evin kaç metrekare olduğunu değerini belirlemek için ölçer, planla vs işi yoktur. İskan varmı diye bakar, ne kadar tamamlanmış diye bakar, inşaat halindeyse yapı ruhsatını alır koyar raporuna bitmişse tapu fotokopisini. Genelde ederinin altında değer biçerler, biçtikleri değerinde %75ine kadar kredi çıkar.

---

metre kare değerini biçmek için ölçüyor doğrudur.
ev tapuda 80 metre ama ev 150 metre.

bankacı arkadaşım aldığım semt dönüşüme giren bir yerdi o tarafta bir çok eve kredi çıkmadı plana uygun değil diye, inşallah seninki plana uygundur dedi.

eksperde geldiğinde bunu doğruladı ama diğer şehirlerde durum nedir bilmiyorum.

İskan'a bakmasını gerektiren durum yok ortada, İskan olmasa da kredi çıkıyor eve.
İskan durumları mahkemelik ama kredisini çekti ve ödüyor.

Alıntı:

---

srdralc Nickli Üyeden Alıntı

metre kare değerini biçmek için ölçüyor doğrudur.
ev tapuda 80 metre ama ev 150 metre.

bankacı arkadaşım aldığım semt dönüşüme giren bir yerdi o tarafta bir çok eve kredi çıkmadı plana uygun değil diye, inşallah seninki plana uygundur dedi.

eksperde geldiğinde bunu doğruladı ama diğer şehirlerde durum nedir bilmiyorum.

İskan'a bakmasını gerektiren durum yok ortada, İskan olmasa da kredi çıkıyor eve.
İskan durumları mahkemelik ama kredisini çekti ve ödüyor.

---

Tapuda ev metrekaresi yazmaz,
En plana uygun değilse iskan alamaz belediyeden,
İnşaat mühendisiyim, her ay 15-20 daire için eksperlerle muhattap oluyoruz, eksper olarak çalışan bir çok arkadaşım var,
Şehirden şehire farkedicek bir durum yok.

Olabilecek tek abes durum var, yeni acemi eksperler komik rakamlar çıkarabiliyor bazen, 680.000e anlaştığımız daireye 225.000 değer biçti eksperin biri, durumu bankaya ilettik farklı bir firmadan eksper yolladılar gelen 750.000 değer biçti. Bunun dışında bölge m² fiyatı aynıdır aşağı yukarı.

eksik anlatmışım biraz kusura bakmayın. rakamlarla konuşacak olursak.
aynı tip 2 ev var elimizde.
1. olan standart yapılı satış rakamı 200 bin tl. buna bankalardan 200 bin gösterip 150 bin tl kredi çekiliyor doğrudur.pek sıkıntısı yok bu evin
---
2. olan ev ise 10 yıldır harabe konumunda ve bu evin camları kapısı kırık. köpek yuvası gibi bir şey :) bu evin fiyatı ise 150 bin. buna tutupta elbette 200 bin değer beklemiyoruz ama; eksperde bizim mantıgımızda olurmu. bu adam 150 bine burayı alacak 50 bine burayı tadilatını yapacak deyip bize evin değerini 150 bin gösterirmi (elbette 150 nin %75 i kullanılacak)
yani ortada fırıldaklık yok yani :)

Yasal bir sıkıntısı olmadığını varsayarsak; satılabilir değerini verir eksper. Tadilatlı değerini asla veremez. Belediyeden tapudan bir sıkıntısı varsa raporu yazar, değer vermez o zaman.

** Değerleme lisansım var, fakat bu işi yapmıyorum. Kardeşim de eksper. Ona danıştım. Çok da düşük çıkmaz dedi. Emsalleri için m2 fiyatı 2500 ise 2200-2300 civarı verilebilir dedi.

ya orantılarsak eğer şöyle birşey çıkıyor
2014 yılında buranın m2 si 1400 tl den kredilendirilmiş exper fiyat biçmiş. sordum çünkü,
şuanda fiyatı oranı 2000 tl civarında.
çünkü arsa basım alanı 106-113 gibi civarlarda hepsinin.
106x2000 dersek 212 bin gibi rakam çıkıyor m2 hesabından.
ben şuanda 106x1450 diye hesaplasa kafi.
tek acabam ev harabe kullanışsız. yok etmez o paralar deyipte bizim exper paramızı(tahminen 700tl) yakmasın. zaten 3-5 hesapla ev diye koşturuyoruz. birde can sıkmasınlar :)

kafamı bulandıran eksperleri çalışma mantığı. sonuçta banka ipotek olarak yazacak burayı. ve adam şuanki satış rakamını hesaplayacak. o paralara banka nezdinde satışı zor olabilir haklıda sonuçta.
eder konusunda evet eder paraları bunlar ama.