Kira Çarpanı Evin Gerçek Değerini Hesaplama

Bu konuyu açıyorumki kimse fazla para verip cebindeki parayı hiç etmesin.

Konut sektöründe herkesin malumu bir balon var özellikle istanbulda.. asıl değerinin çok çok üstünde evler satılmaya çalışılıyor bazen..

Peki bir evin gerçek değerini nerden anlarız ?? Aslında bu çok basit ..

Kira Çarpanı denilen bir hesaplama yöntemi vardır.. bu yönteme bir nevi ters mühendislikde diye biliriz.

Alıcağınız evin kira bedeli üstünden eğer bina yeni boş ise çevre binaların o semtteki kira bedeli üstünden zaten genelde hep kiralar aynıdır çok değişmez eğerki bina doluysa alacağınız eve eş değer apartmandaki ortalama kira bedeli üstünden evin gerçek bedelini hesaplaya bilirsiniz..

Kira çarpanın farklı hesaplama yöntemleri olsada eurobond değeri en doğrusudur bana göre.. burda zaten önemli olan nokta atışı değeri bulmak değil üç aşağı beş yukarı alacağınız evin gerçek değerini bulmak..

yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar euro bazlı tahvillerini baz alıyor.. yani bir ülkenin uzun vadeli tahlillerinin borçlanma faiz oranları baz alınır..
buna eurobond değeri diyorlar.. şu sıralar yıllık eurobond tahlili %5.5 ..

Hesaplamada yapılan bir büyük hatada evin aidatı varsa yada ek giderleri varsa bunu fiyata dahil etmiyorlar.. çoğu insanlar bunu dahil etmeden brüt kirayla hesaplama yapıyor..

eurobond değeri üstünden formül

evin değeri = 100/5.5x12 = kira

evin kirası diyelim 2500 tl
100 / 5.5 =18
18x12 = 216

2500x216 = 540000 Evin Gerçe Değeri...


Bu hesaplamaya evin lokasyonu projenin içeriği tabikii bir nebze kira oranında dahil ama ilerde çevresinde biticek metro okul hastane yada alternatif eve değer katıcak kirayı hızlı bir şekilde yükselticek avm tarzı etkenler dahil değil..

samimi söyliyim çokda etki etmez bana göre.. çünkü pek çok proje bu unsurlar ön görülerek projenin en başından fiyatlandırılıyor zaten.. reklamlarda falanda görüyorsunuzdur zaten metro gelicek yanına falanca avm gelicek falan diye en başdan söylüyorlar..

burda bunca hesap kitap şeyi niye yazdım çizdim peşinatsız 300 ay vadeli ev 60 ay sıfır faiz v.b gibi kampayanları falan cazip geliyor diye hemen paranızı yatırmayın biraz araştırın eğer gerçekden doğru size uyan bir projeyse girin.. sırf ödeme planı ödeme tablosu iyi diye ev almak için ev almak uzun vadede paranızı değersizleştirebilir..

kabaca bir evin kendini amortismanı 30 yıl-40-50 yıl gibi sürelerse o ev bana göre ölü bir yatırımdır..

aldığınız ev kendini amorti edene kadar torunlarınız bile evlenebilir :) yani kimsede hayrına peşinatsız sıfır faizle ev vermez kolay kolay....
o insanlarda neticede ticaret yapıyor para kazanmak zorunda zarar etme lüksleri yok..
size sundukları vadelerde taksitlerde o farkları üstüne eklemişlerdir doğal olarak..

800-900 bine ev satılıyor kirası 1000tl -1500 tl .. burdada bir iki dakka durup 800-900 bin liralık ev nasıl 1000 -1500 getirir diye düşünmek lazım..

Kısaca yatırımınızı doğru hesaplarla yapınki balona gelmeyin..

....Tamam....

valla bu değeri tutturmak çok zor , çok nadir ev duşuyor oda hemen satılıyor :D onun dışında fiyatlar ucuk durumda yatırım yapmaya değmiyor o paraya daha fazla faiz getirisi alabiliyorsun :D

Türkiyede ne değerinde satılıyor ki ev satılsın. O formül bizde yemez.

İktisadi açıdan hesap doğru ama bizim ülkemizde acayip bir emlak piyasası var. Rasyonel tüketici zaten bu şartlarda ev almaz. Bir de 800 bin TL nasıl kazanılır fikri olan var mı :)

Bu hesap sadece 1 evimin değerini tutturdu

Diğerlerinden kazık yemişim :):)

Neyse kentsele girersek kardan zarar ederiz :)

Benim şu anda oturduğum ev bu formüle uymuyor.

Caprazimizda yeni yapılan sitede uymuyor.

Evin değeri ve kira oranı her iki sitede aynı gibi. Ev değerleri formülle hesaplanan dan daha yüksek (sahibinden.com kira ve ev bedelleri üzerinden ortalama değer hesabı ile)

Yer bahçeşehir Ispartakule

Formüle göre benim evin değeri 202 bin tl , ev sahibime 400 bin vereyim sat bu evi bana desem sanırım okkalı bir küfreder :) konum : Bahçeşehir armina evleri 3+1 ara kat

çevresel faktörler bir etkendir. basit bir örnek veriyim..

10 sene 15 sene önce beşiktaşda kiralar çok normal değerlerdeyken uygunken bahçeşehir ünv açıldı kiralar bir kaç yılda iki misline çıkdı şimdi 10-15 sene önce bodrum katta 30-40 senelik nemli rutubetli oturulmıycak dairelere bile ütopik fiyatlara öğrencilere kiraya veriyorlar..

beşiktaşda eskiden orta direk kalırdı şu anki kira rakamlarında artık orta direk bile oturamıycak durumda..

böyle bir ev var mı istanbulda ?

Alıntı:

---

darkmoon Nickli Üyeden Alıntı

çevresel faktörler bir etkendir. basit bir örnek veriyim..

10 sene 15 sene önce beşiktaşda kiralar çok normal değerlerdeyken uygunken bahçeşehir ünv açıldı kiralar bir kaç yılda iki misline çıkdı şimdi 10-15 sene önce bodrum katta 30-40 senelik nemli rutubetli oturulmıycak dairelere bile ütopik fiyatlara öğrencilere kiraya veriyorlar..

beşiktaşda eskiden orta direk kalırdı şu anki kira rakamlarında artık orta direk bile oturamıycak durumda..

---

Doğrudur, bu sebeple sabit bir formülle emlak piyasasını yorumlamak doğru olmaz

İlçe mahalle bazında analiz yapmak lazım.

Ve yatırımda ev değeri kira oranı kıstas almak yerine, evin şu anki değeri ile evin 3-5 sene sonra oluşacak tahmini değerini kıyaslamak daha doğru olacaktır.

Bu gözler 140.000 TL ye satilan eve 800 kira verende gordu (bduzu 1+0), 600.000 TL eve 1800 TL verende (ispartakule 4+1)

Her iki örnekte kira carpan hesabina zıt yönde uymuyor.

Alıntı:

---

gemsazr9 Nickli Üyeden Alıntı

böyle bir ev var mı istanbulda ?

---

yakın değerlerde var

kovalarsanız 500-600 bin tl ye bakırkoy zuhuratbabadan daire alıp minimum 2000-2500tl aralığında evine gore kiraya verebilirsinz %100 tutmasada yakın değerler

izmirde 2 tane kirasini bildigim sonradan satilan evi hesapladim. ikisi de degerinin altina gitmis. yatirim yapacaklar izmirden alsin bence :)

kiralık araçta denedim sistem sapıttı. Sadece ev fiyatlarında deneyiniz.!

Beyler ev alma arifesinde olanlar

Ben şöyle yapıyorum

Kenstsel dönüşümü baki olan en üst kat daire alıyorum

Hem dubilekssss hemde yenilenince değeri çifte kavrulmuş olmaktadır

Sakın sitelere saldırmayın lokasyonu süper nezih ulaşımı iyi olan

Eski binalardan alın heö kiraları iyidir hemde geleceği aşikar

Kentsel içinde 140~200 arası kenarda para tutun

Ben soteye yattım bir tanesi kentsel kararı almak üzere diğeri nazlanıyor

Benden demesi :)

Bu hesaplara gerek kalmıyor :)

Alıntı:

---

XSi Nickli Üyeden Alıntı

Doğrudur, bu sebeple sabit bir formülle emlak piyasasını yorumlamak doğru olmaz

İlçe mahalle bazında analiz yapmak lazım.

Ve yatırımda ev değeri kira oranı kıstas almak yerine, evin şu anki değeri ile evin 3-5 sene sonra oluşacak tahmini değerini kıyaslamak daha doğru olacaktır.

Bu gözler 140.000 TL ye satilan eve 800 kira verende gordu (bduzu 1+0), 600.000 TL eve 1800 TL verende (ispartakule 4+1)

Her iki örnekte kira carpan hesabina zıt yönde uymuyor.

---

yukardaki formül uluslararası bir formül yani bizimkiler icat etmedi bende etmedim yabancılarda bu formulü kullanıyor.. beşiktaş örneği ekstrem bir örnek olarak verdim yeni yapı ve projelerde zaten ilerde gelicek olan hertür proje altyapı biliniyor süpriz yok..

tv lerde konunun uzmanları balon var derken senin dediğin şeyleri söylüyor zaten 600 bin lik ev 1800 tl kiraya veriliyorsa otur hesap kitabını yap bir düşün öyle al diyorlar..

Arkadaşlar malesef ev artık öyle hesaplanmıyor. Eskidende bir evin değeri kiranın 120 aylık karşılığı denirdi. Oda tutmaz bugünlerde.

Siz yatrım yapacakken şu şekilde hesap edin. Ne olursa olsun kira ödüyeceksebiz bu formül işler. Alacağınız evi ödeyeveğiniz kirayla kıyaslayın. 1000 Küsür altı kira kalmadı. Ve malesef tüm sözleşmeler %10 kira artırımı ile yapılıyor hala. Vereceğiniz kira ile bunu 10 sene artışa tabi tutun. Toplam ödeyeceğiniz bedele bakın. Birde alacağınız daire fiyatı ile 10 senelik full kredili fiyatına bakın. Ktedi ***** sabit ödemeli. Baştan yüksek gelseede senelerin enflasyon ve %10 lul kira bedeline karşı düşük kalacaktır. Souçta toplu ödeyeceğinizde belli. Kirada aylık ödrniyor kredide. Siz aradaki fark ile ev dahibi olacaksınız. Karlılıl burdan hesaplanor

yada işte yiğitin yaptığını para varsa yapmak lazım yiğitin yaptığıda sistemde açık bugı görmüş ordan dalıyor içeri :)

Alıntı:

---

TaGo Nickli Üyeden Alıntı

Arkadaşlar malesef ev artık öyle hesaplanmıyor. Eskidende bir evin değeri kiranın 120 aylık karşılığı denirdi. Oda tutmaz bugünlerde.

Siz yatrım yapacakken şu şekilde hesap edin. Ne olursa olsun kira ödüyeceksebiz bu formül işler. Alacağınız evi ödeyeveğiniz kirayla kıyaslayın. 1000 Küsür altı kira kalmadı. Ve malesef tüm sözleşmeler %10 kira artırımı ile yapılıyor hala. Vereceğiniz kira ile bunu 10 sene artışa tabi tutun. Toplam ödeyeceğiniz bedele bakın. Birde alacağınız daire fiyatı ile 10 senelik full kredili fiyatına bakın. Ktedi ***** sabit ödemeli. Baştan yüksek gelseede senelerin enflasyon ve %10 lul kira bedeline karşı düşük kalacaktır. Souçta toplu ödeyeceğinizde belli. Kirada aylık ödrniyor kredide. Siz aradaki fark ile ev dahibi olacaksınız. Karlılıl burdan hesaplanor

---

bu sistemde ilk 20 sene idi sonra 15-20 arası yaptılar en son 12 sene yaptılar balon öyle büyüdiki şimdi 10 olmuş demek ki bu sistemdeki hesapda çok oynamıyor yukardaki hesapla ben konuyu açarken bu sistemide detaylı örnekli yapdım sonra milletin kafası karışmasın diye sildim bunla yukardaki sistem arasında ortalama oynasa oynasa 60-70 bin oynuyor. tabii evine bağlı..

Bir diğer konu kardeşime ev aldırdım

Zarla zorla kazandığını harcıyordu

Stüdyo 170.000 tl bir rezidans daire aldım 900 tl kira getirili

Keşke 2,3 sene önce aldaydık dedi

Nedeni borcu bitince birikmişi olacak olması

Ev almanın diğer iyi tarafıda bu tabi

Parayı elde tutamayanlara fırsat

Aldığımız ev 2018 metro durağı yanında bitmiş disneyland falan yani

Evi değerlenecek olması faizleri bir miktar amorti edecek

Doğru lokasyon ve projede hesap kitaba gerek yok :)

Alıntı:

---

darkmoon Nickli Üyeden Alıntı

yada işte yiğitin yaptığını para varsa yapmak lazım yiğitin yaptığıda sistemde açık bugı görmüş ordan dalıyor içeri :)

---

kentsel donuşumde ekstra bir avantaj daha var , eğer konum uygunsa iş merkezi olarakda proje yapılabiliyor ruhsat oyle alındığında kiraya verilebilirlik çok daha geniş bir kitleye ulaştığı gibi kira ucretide katlıyor daire değeride ve binada isteyenler daire olarakta taşınıp oturabiliyorda

yakın zamanda bitane yaptık o şekilde donuşum inşaat maliyeti yükselsede kesinlikle kendini amorti eder

Alıntı:

---

onursumer Nickli Üyeden Alıntı

kentsel donuşumde ekstra bir avantaj daha var , eğer konum uygunsa iş merkezi olarakda proje yapılabiliyor ruhsat oyle alındığında kiraya verilebilirlik çok daha geniş bir kitleye ulaştığı gibi kira ucretide katlıyor daire değeride ve binada isteyenler daire olarakta taşınıp oturabiliyorda

yakın zamanda bitane yaptık o şekilde donuşum inşaat maliyeti yükselsede kesinlikle kendini amorti eder

---

Aynen kentsel dönüşüm bir fırsat onun bu hesap kitaplarla bir ilgisi yok.. ama en büyük karı daha kentsel dönüşüm oraya gitmeden haber alıp ordan ev almak yada evler alabilmek o zaman güzel temiz voleyi vurursun.. oda çevre duyum ..

bana görede bir noktada istanbul bina arzına doyucak belkide doydu.. aç adam gibi düşünün karnı doydukdan sonra tıkabasa önüne ne koysanız yiyemez.. aynısı istanbuldada bana göre bir açlık vardı yapıya talep vardı ama bence şu anda arz talebi aşdı.. geri dönüşüm ve yeni semtler şehirlerle beraber bence ilerde fiyatlarda genel olarak merkezler eski istanbul denilen semtler dışında bir değer düşüşü olucağını düşünüyorum.. balon söndümü yada patladımı zaten olucak onun bu dediğimle bir ilgisi yok..

Ben daha bu çarpana uyan ev görmedim..Emlak işi ile ilgiliyim baya , ne Sakarya'da ne Ankara'da bulunduğum muhitlerde uymuyor..

Ben hali hazırda lisansım olmasına rağmen değerleme yapmıyorum, fakat kardeşim aktif olarak çalışıyor. O iş o kadar basit değil, bilesiniz. Bir sürü faktör var değerleme için. Bir evin gerçek değeri ''satılabilir'' değerdir mesela. Banka ters bir durumda satışa çıkarır ve minimum zararla da satar ekspertiz değeri üzerinden.

Oturduğumuz evi alırken çok bilmiş bir eksper yamağı ''pahalıya alıyorsunuz'' demişti. Neticede ben haklı çıktım. Onu dinleyip almasaydım dövünüyordum şimdiye.

Yani siz siz olun, bilhassa yaşayacağı evi (ecnebilerin yuva dediği türden yani) alırken kimseye akıl vermeyin. Hesabını kitabını yapsın, bütçesine uyarsa alır uymazsa almaz. Herkes yatırım amaçlı alıyor neticede.